경공매 완전 초보 가이드, (법원)경매 vs 공매 차이점 총정리

 

 

안녕하세요 JAY입니다
오늘은 경공매를 처음 시작하는 분들을 위해
법원경매와 공매의 차이점을

완벽하게 정리해드리겠습니다

 

 

✅ 경공매란?

 

경매(競賣) + 공매(公賣)를 합친 말로
법원이나 공공기관에서 강제로 물건을 팔아
채권을 회수하는 제도입니다

 

일반 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있어
투자자들에게 인기가 높습니다!

 

 

✅ 법원경매 vs 공매 한눈에 비교

 

 

 

✅ 법원경매 자세히 알아보기

 

법원경매란?
채무자가 대출을 갚지 못했을 때
법원이 담보로 잡힌 부동산을 강제로 팔아
채권자에게 돈을 돌려주는 제도

 

법원경매 특징

물건 품질: 일반적으로 상태가 양호한 편
경쟁률: 상대적으로 높음 (좋은 물건 많음)
입찰 방식: 해당 법원에 직접 가서 입찰
정보 확인: 법원 홈페이지 또는

경매전문사이트 이용(주로 유료)

 

* 정보가 공매에 비해 많이 제공

 

법원경매 진행 과정

1️⃣ 물건 조사 및 선택
2️⃣ 현장 답사 (필수!)
3️⃣ 입찰 보증금 준비 (보통 감정가의 10%)
4️⃣ 해당 법원 방문하여 입찰
5️⃣ 개찰 및 낙찰자 결정
6️⃣ 잔금 납부 및 소유권 이전

 

 

✅ 공매 자세히 알아보기

 

공매란?
세금을 내지 않은 사람의 재산을
국세청, 관세청, 지방자치단체 등에서
강제로 팔아 체납 세금을 회수하는 제도

 

공매 특징

물건 상태: 다소 떨어질 수 있음

경쟁률: 법원경매 대비 상대적으로 낮음
입찰방식: 온라인으로 쉽게 입찰 가능

정보 확인: 온비드 홈페이지

 

* 정보가 경매에 비해 적게 제공

 

공매 종류별 특징

국세청 공매: 소득세, 법인세 등 국세 체납

관세청 공매: 관세 체납

지자체 공매: 지방세 체납

온비드 통합: 모든 공매 물건 한 곳에서 확인

 

 

✅ 경공매 시작 전 필수 준비사항

 

사전 준비 체크리스트

☑️ 자금 준비: 보증금 + 잔금 + 세금 + 여유자금
☑️ 신용등급 관리: 대출 받을 가능성 대비
☑️ 기본 지식 습득: 등기부등본 보는 법, 세금 계산법
☑️ 현장 답사 준비: 줄자, 카메라, 체크리스트
☑️ 전문가 네트워크: 변호사, 세무사, 부동산 전문가

 

초기 자금 계획

보증금: 감정가의 10-20%

잔금: 낙찰가에서 보증금 차감한 금액

취득세: 낙찰가의 1-4%

기타 비용: 등기비용, 중개수수료 등

여유자금: 예상 비용의 20% 이상 준비 필수!

 

 

✅ 꿀팁 및 주의사항

 

🍯 초보자 꿀팁
소액 물건부터: 1억 이하 물건으로 연습 시작

아파트 위주: 빌라나 상가보다 리스크 적음
접근성 좋은 지역: 대중교통 편리한 곳 우선
경매 카페 활용: 네이버 경매 카페에서 정보 수집
모의 입찰 연습: 실제 입찰 전 연습해보기

 

⚠️ 주의사항
임차인 확인: 전세금, 보증금 있는지 반드시 확인
권리분석: 등기부등본 꼼꼼히 분석 필수
현장답사: 온라인 정보만 믿지 말고 직접 확인
감정 대신 이성: 욕심내지 말고 계산된 입찰
예산 초과 금지: 미리 정한 한도 절대 초과 안 되게

 

 

✅ 자주 묻는 질문 FAQ

 

Q. 경공매 초보자도 수익 낼 수 있나요?
A. 충분한 공부와 신중한 접근으로 가능합니다!
단, 처음에는 수익보다 경험 쌓기에 집중하세요.

 

Q. 자금이 얼마나 있어야 시작할 수 있나요?
A. 최소 5,000만원 이상 권장합니다.
보증금, 잔금, 세금, 여유자금까지 고려해야 해요.

 

Q. 명도(비우기)가 어려우면 어떡하죠?
A. 임차인이 있는 물건은 초보자에게 추천하지 않아요.
처음에는 비어있는 물건 위주로 시작하세요!

 

 

✅ 경공매 완전 초보 가이드
마무리

 

개인적으로 경공매는 미리 공부해두면 두고두고

잘 쓸수 있는 지식이라고 생각합니다!

 

부동산은 우리 생활과 매우 밀접하게

연관이 되어있기 때문입니다

(실거주 주택 매수, 전월세 계약 등)

 

또한 

 

일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있고
제대로 공부하고 신중하게 접근한다면
충분히 좋은 수익을 낼 수 있습니다

 

저 또한 생애 두번째 등기권리증을

받은 물건은 공매로 취득을 했었습니다

 

하지만 초보자분들은

절대 서두르지 마시길 바랍니다
충분한 공부와 준비 없이 시작하면
큰 손실을 볼 수도 있습니다

 

천천히, 하지만 꾸준히 공부하시면
분명 경공매로 경제적 해방에

한 걸음 더 가까워질 수 있을거라 생각합니다

 

 

 

 

 

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